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El mercado inmobiliario residencial en España 2018 según Deloitte

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  • 4 junio, 2018 /
  • by Francisco Lodeiro /
  • Deloitte, Sector Inmobiliario España 2018 /
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El pasado día 8 de mayo, tuve el placer de asistir al desayuno de trabajo organizado por  la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco) a propósito de la presentación del estudio “The Residential Development Handbook Spain 2018” (Manual de desarrollo residencial en España 2018) elaborado por la consultora Deloitte y presentado por D. Alberto Valls y D. Gonzalo Gallego.

 

Desde flvproject ayudamos a promotores e inversores en sus proyectos inmobiliarios, por lo que resultaba muy interesante conocer de primera mano, el análisis y exposición de las claves del sector inmobiliario español en el momento actual y sus tendencias en un futuro próximo.

Si quieres profundizar y leerte todo el estudio, puedes hacerlo pulsando aquí. Si eres promotor, inversor inmobiliario, arquitecto o estás vinculado al sector inmobiliario y lo que quieres es conocer los aspectos claves de nuestro sector, te invito a que leas mi resumen del evento:


1.- DATOS MACROECONÓMICOS EN ESPAÑA.

¿Qué dicen los datos macro? Pues que España ha consolidado los principales indicadores que sostienen la recuperación del sector y se encuentra estable y con confianza.

Estos indicadores son:

  • PIB: La variación interanual del PIB en el 2017 ha sido del 3,1% y la previsión para los próximos años es que se mantenga por encima del 2%.

    Imagen de los indicadores macro de España – “The Residential Development Handbook Spain 2018″ – Deloitte

  • DESEMPLEO: Desde el 2013 hemos pasado de un 25,73% de Tasa de Paro (EPA) al 16,74% del primer trimestre del 2018 (bajada del 8,99% – reducción de 2.139.500 desempleados). La tendencia para los próximos años es que siga bajando, aunque a un ritmo más paulatino.
  • CREACIÓN DE EMPLEO: Las altas de afiliación a la seguridad social se han incrementado más de un 3% durante el 2017, sin embargo, en el sector inmobiliario, en especial en la construcción, todavía falta un importante recorrido para recuperar los miles de empleos destruidos durante la crisis.
  • DEMOGRAFÍA: Se consideran compradores potenciales de vivienda, las personas comprendidas entre 25 y 55 años. Existen actualmente en España más de 21 millones de personas en dicha franja de edad, y en concreto en Galicia, más de 1,2 millones de potenciales compradores.
  • ÍNDICE DE CONFIANZA DEL CONSUMIDOR (ICC): En diciembre de 2017 el ICC se sitúo en 102,5 puntos, lo que indica una percepción positiva del consumidor en relación a la situación actual y futura del país. Supone un incremento de casi 2 puntos respecto del 2016 y de 31,5 puntos, si lo comparamos con el 2013.  Si nos vamos al año 2005 (en pleno boom de la construcción), el ICC del 2017 es 19,1 puntos superior, lo que demuestra que hay un grado de confianza muy elevado, de la población, en relación a la situación del país.

2.- TRANSACCIONES INMOBILIARIAS POR CADA 1000 HABITANTES

En la Unión Europea, los datos del 2015 indicaban que se producían transacciones inmobiliarias del 10% de media, por cada 1000 habitantes. Es España en ese mismo período la cifra se situaba en el 8,65%, pero en el 2016 se ha incrementado al 9,84% y en el 2017 se sitúa en el 11,44% mostrando la línea ascendente del sector. Todavía se encuentra lejos de países tan importantes como el Reino Unido, Suecia, Dinamarca o Francia, lo que quiere decir que hay recorrido suficiente para seguir al alza.

Porcentaje de transacciones de viviendas por cada 1000 habitantes en Unión Europea – “The Residential Development Handbook Spain 2018″ – Deloitte

3.- ESFUERZO DEL CONSUMIDOR PARA COMPRAR VIVIENDA.

En el año 2015 en España, una persona debía destinar 5 veces el salario anual para la compra de primera vivienda. Aunque supone un gran esfuerzo, si lo comparamos con el que ejercen otros ciudadanos europeos, resulta muy inferior al salario que deben destinar en países como Reino Unido (10 veces), Francia (8 veces) o Italia (6 veces).

Esfuerzo salarial de los compradores de vivienda en España – “The Residential Development Handbook Spain 2018″ – Deloitte

 

En A Coruña las cifras de esfuerzo son muy similares (5 veces), destinando un poco más a la primera vivienda que la segunda.

4.- PRECIOS DE LA VIVIENDA

El precio medio de la vivienda se está recuperando, con un valor de 145.000 € al cierre de 2017 (muy inferior a los 186.000 € de 2008), alcanzado un incremento del 3,2% respecto al 2016 y un 7,4% en relación al 2014.

Evolución del precio medio de la vivienda en España – “The Residential Development Handbook Spain 2018″ – Deloitte

En España se está produciendo un fenómeno en relación al valor de la vivienda, resultando que al mismo tiempo, en muchas poblaciones se están incrementado de forma muy acentuada los precios de la vivienda (Barcelona, Madrid, Guadalajara, Baleares…) mientras que en otras, ven como los precios no paran de descender (Ávila, Palencia, León, Albacete…). Esta heterogeneidad de precios se van mantener en el futuro.

5.- NUEVAS PROMOCIONES

Existen 5 provincias que absorben más del 60% de nuevas viviendas en España (Madrid, Barcelona, Málaga, Vizcaya y Alicante).

Concentración de nuevas promociones inmobiliarias en España – “The Residential Development Handbook Spain 2018″ – Deloitte

Madrid destaca por encima de todas por el gran número de viviendas iniciadas, cerca de 36.000.

Los nuevos propietarios demandan:

  • Servicios próximos
  • Zonas comunes atractivas
  • Le dan mucha relevancia a las fachadas y al zaguán
  • Quieren viviendas sensiblemente más pequeñas
  • Prefieren alquilar a comprar

Si el mercado no es capaz de ofertarlo, se pueden producir fenómenos tan curiosos, que en radios de acción de 15 km, existan poblaciones con incrementos considerables de los precios medios de la vivienda y otras con grandes descensos.

6.- HOTSPOTS (PUNTOS CALIENTES)

Deloitte define Hotspots o puntos calientes, aquellas localizaciones en las que el precio de la vivienda y el número de transacciones que se producen, crecen en cifras de 2 dígitos.

En año 2014 la misma consultora, había identificado 30 hotspots, mientras que en el año 2018 se localizan 272 puntos calientes en 158 poblaciones. Es un claro ejemplo de la tendencia alcista del sector.

Hotspots en España 2018 -“The Residential Development Handbook Spain 2018″ – Deloitte

Al igual que se indicó en el punto anterior, destacan Madrid y Barcelona como los municipios con más puntos calientes y a continuación, todas las provincias bañadas por el Mediterráneo.

En Galicia, sólo existen 3 Hotspots localizados en A Coruña, siendo uno de ellos en Eirís.

7.- ATOMIZACIÓN DEL SECTOR

En España el sector inmobiliario sigue estando muy atomizado en relación a otros países europeos. Así las 5 compañías más importantes en España, tan solo absorben un 6% de cuota de mercado, a diferencia de Francia o Reino Unido que superan el 55%.

Cuota de mercado de las 5 mayores empresas del Real Estate en Francia, Reino Unido y España – “The Residential Development Handbook Spain 2018″ – Deloitte

 

Será fundamental para los próximos años, la creación de sinergias y alianzas empresariales, en busca de incrementar el tamaño, relevancia y liquidez de las empresas.

8.- MERCADO RESIDENCIAL ESPAÑOL UN VALOR ATRACTIVO PARA LOS BANCOS Y LOS INVERSORES INTERNACIONALES

En los últimos años los bancos han sacado la mayor parte de sus activos inmobiliarios de sus cuentas y entre el 2018 y 2019 esperan vaciarlas de todo. Una vez vacías, vuelven a tener ganas de entrar en el mercado y así en el 2017 destinaron cerca de 8.000 millones de euros a financiar proyectos inmobiliarios y se espera que en este año 2018 la cifra sea igual o superior. Grandes entidades como Santander, BBVA o CaixaBank han puesto en el mercado los denominados Créditos Promotor facilitando el acceso a financiación.

Por otro lado, los inversores extranjeros ven atractivo el mercado residencial en España favoreciendo una nueva forma de financiación para los desarrollos inmobiliarios.

Los inversores demandan PROFESIONALIDAD Y TRANSPARENCIA.

Un parámetro de empresa que resulta muy atractivo para un inversor es el ROCE (Retorno sobre el Capital Empleado) que se obtiene de:

ROCE = Ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) / Capital Empleado

Gracias al ROCE un inversor puede conocer si el negocio de la empresa resulta sostenible en el tiempo.

Los inversores extranjeros buscan:

  • Suelos urbanizables con planes parciales ya aprobados
  • Ejecutar construcciones de alta calidad constructiva
  • Desarrollos con criterios de sostenibilidad (certificaciones Breeam, Leed..etc)
  • Desarrollos de menos de 100 Uds. por fase
  • Que existan garantías de preventas
  • Inversiones superiores a los 5 millones de euros.

Por la contra, la rehabilitación no es un sector en donde tengan interés los inversores extranjeros.

9.- FACTORES CLAVE A FUTURO

  • LIMITACIÓN DE SUELO FINALISTA: Existe poco suelo finalista, lo que está provocando una nueva tendencia alcista. Localizar dichos suelos o suelos urbanizables a desarrollar en  cortos períodos de tiempo, serán elementos clave para competir.
  • COSTES DE CONSTRUCCIÓN: Se acentúa la escasez de mano de obra cualificada y se prevé un incremento del costo de materiales.
  • ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: Cobra especial relevancia los plazos de concesión de permisos públicos. Cada vez se dilatan más y se ponen “más trabas” burocráticas.
  • BARRERAS DE ENTRADAS AL SECTOR: Ha regresado la financiación, pero está más controlada y los requisitos de acceso son mucho más exigentes. Se requiere profesionalidad y transparencia.
  • NUEVOS ACTORES EN EL MERCADO: Cambia el panorama en el sector, surgen nuevos entramados empresariales, la tendencia es a concentrar más la actividad y disminuir la atomización. Resulta difícil determinar en dónde se pueden ubicar los promotores tradicionales de aquí a 5 años.

10.- CONCLUSIONES

Parece claro que estamos antes un nuevo escenario con nuevos actores y con elementos clave distintos a los conocidos anteriormente en el sector inmobiliario.

 

Por ello, resulta muy importante para los promotores e inversores actuales, pensar en las nuevas tendencias que marcarán el devenir del sector:

 

El Futuro en el Real Estate en España – “The Residential Development Handbook Spain 2018 – Deloitte

 

  • BIG DATA. Es fundamental disponer y saber analizar la cantidad ingente de datos que se producen hoy en día. Dejan de tener sentido los estudios de mercado tradicionales, cuando hoy la red ofrece datos precisos a precios asequibles. Cobran importancia las DUE DILINGENCE COMERCIAL.
  • BIM. En España está aterrizando pero sin duda para quedarse. Los nuevos proyectos deben ejecutarse al amparo de este modelo.
  • INDUSTRIALIZACIÓN. Relacionado con el BIM, están las nuevas formas de ejecutar la construcciones. Se debe tender a la industrialización empleando prefabricación, nuevos materiales, métodos Lean Construction, implementando buenas prácticas en Dirección de Proyectos…etc.
  • ANÁLISIS DE RIESGOS INMOBILIARIOS: Cualquier inversor demanda conocer el precio (Tasación), estado administrativo y/o técnico (Due Diligence) y un análisis de riesgos que garantice el retorno de la inversión. Conocer los riesgos sistemáticos y específicos del activo, y tenerlos controlados, es un elemento clave en la futuras inversiones inmobiliarias.

Si has llegado al final del artículo, espero que te haya resultado atractivo y de interés y si desde flvproject te puedo ayudar, en cualquier inversión o desarrollo inmobiliario, estaré encantado de atenderte aquí.

 

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